¿Por qué los prestamistas exigen la tenencia conjunta?: Tenencia conjunta vs tenencia en común
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Actualizado: hace 5 días
Entendiendo el conflicto entre la seguridad del prestamista y sus metas personales de planificación sucesoria.
En Ontario, es muy común que los prestamistas soliciten que los compradores registren el título de la propiedad como tenencia conjunta (joint tenants). Esto ocurre incluso cuando los clientes no son esposos y no tienen la intención de ser dueños de la propiedad de esa manera. A menudo, esto sorprende a los clientes, porque la estructura del título debería reflejar su relación, sus contribuciones financieras y sus metas de planificación sucesoria — no las preferencias administrativas del prestamista.
Para amigos, hermanos, socios de negocios o familiares cercanos, entender la diferencia legal entre tenencia conjunta vs tenencia en común es crítico. La tenencia conjunta podría ser totalmente inadecuada para sus metas específicas, ya que puede entrar en conflicto con: aportes desiguales para el pago inicial (down payment) o la hipoteca; deseos testamentarios (especialmente si cada persona quiere dejar su parte a sus propios herederos); planificación de impuestos; preocupaciones de responsabilidad legal y la futura separación de intereses, como vender o refinanciar.
“Los prestamistas priorizan la facilidad administrativa y la recuperación de la deuda; el título de su propiedad debe priorizar sus intenciones y su legado.”
La tenencia conjunta transfiere la propiedad automáticamente, incluso si esto contradice la voluntad o las intenciones de la persona fallecida. Muchos clientes no se dan cuenta de esto hasta que es demasiado tarde. Una excepción a esta regla general es el hogar matrimonial (matrimonial home), cuando el título se comparte entre los cónyuges y una tercera persona.
Los prestamistas prefieren esta estructura principalmente para simplificar el proceso legal de recuperar la deuda en caso de falta de pago o fallecimiento de un deudor, asegurando que todos los dueños sean igual y totalmente responsables por la deuda completa.
Razones y beneficios para los prestamistas en la tenencia conjunta vs tenencia en común
Responsabilidad Solidaria (Joint and Several Liability): Todos los deudores en una hipoteca conjunta son considerados "solidariamente responsables" por la deuda total. Esto significa que el prestamista puede perseguir a cualquiera de los deudores por el saldo total del préstamo, no solo por una parte. Esto le brinda al prestamista máxima seguridad y flexibilidad en el cobro de la deuda.
Derecho de Supervivencia (Right of Survivorship): La tenencia conjunta incluye el "derecho de supervivencia". Si un deudor fallece, su interés en la propiedad se transfiere automática e inmediatamente al dueño sobreviviente, omitiendo lo estipulado en el testamento y evitando los procesos de validación testamentaria (probate), que suelen ser largos. Esto asegura que la propiedad permanezca en manos de los deudores sobrevivientes que aún son responsables de la hipoteca, evitando complicaciones con herederos que no figuran en el préstamo.
Proceso Legal Simplificado: Al evitar el probate, la propiedad se puede gestionar de manera más rápida y eficiente tras la muerte de un deudor. Esta continuidad en la propiedad simplifica la capacidad del prestamista para ejercer sus derechos (como forzar una venta) sin enredarse en litigios sucesorios complejos o disputas con herederos que no son deudores.
Control y Consentimiento Claros: En una tenencia conjunta, todos los dueños deben estar de acuerdo en decisiones importantes sobre la propiedad, como vender o refinanciar. Esto le da al prestamista la seguridad de que ningún dueño puede tomar decisiones unilaterales que pongan en riesgo la propiedad que sirve como garantía.
Riesgo Reducido y Mayor Seguridad: En general, estos factores hacen que el préstamo sea una propuesta menos riesgosa para el prestamista. Tener a varias personas con un interés compartido e indivisible y una responsabilidad total por la deuda aumenta la probabilidad de que los pagos de la hipoteca se cumplan puntualmente.
“En Ontario, una tenencia conjunta puede anular efectivamente su Testamento. Es vital que la estructura de su título coincida con sus metas reales de planificación sucesoria.”
Reflexiones Finales
Los prestamistas pueden solicitar la tenencia conjunta por sus propias razones administrativas, pero la estructura de su título debe reflejar sus intenciones, no las de ellos. Si la solicitud del prestamista entra en conflicto con lo que usted desea, existen formas seguras y prácticas de proteger sus intereses.
Esas opciones pueden incluir la desvinculación de la tenencia (severance), la tenencia en común (tenants in common) o acuerdos de copropiedad (co-ownership agreements).
